Территории исторических центров городов — это не только места концентрации объектов культурного наследия, но и сочетание исторически сформированной пространственной организации территории, морфологии застройки и системы землепользования. Исторические центры российских городов в той или иной степени сохранили застройку, сформированную до революции 1917 г., в условиях существования частной собственности, и обладают совокупностью характерных морфологических признаков [Стадников, 2010].
После революции частная собственность была отменена, и ключевым компонентом градостроительной политики стало обеспечение населения жильем. Новое жилищное строительство концентрировалось преимущественно на свободных периферийных территориях. Вплоть до 1970-х годов о ценности исторической среды речь не шла: при необходимости исторические кварталы сносились, а территория застраивалась по новым принципам. Массовое жилищное строительство, предполагающее создание как можно больших объемов жилых площадей при минимальных затратах, не было ориентировано на работу с застроенными территориями. Расселение и снос плотной исторической застройки требовали больших финансовых ресурсов. Это позволило историческим центрам во многих городах сохраниться [Меерович, 2008; Nutt et al., 2013]. Однако все это время сложившиеся территории не в достаточном объеме и постепенно приходили в упадок.
С переходом к рыночной экономике постсоветские города возвращаются к модели, где центр является самой доступной и потому наиболее интенсивно используемой частью города [Sýkora, Bouzarovski, 2012; Hlaváček et al., 2016]. Для этой модели «центральность» является редким и потому дорогим ресурсом. В пространственной структуре постсоветских городов исторические центры часто совпадают с фактическими центрами активности или граничат с ними. Казалось бы, должен был наступить расцвет исторических центров. Однако по прошествии 30 лет можно смело утверждать, что пока этого не произошло.
С начала 1990-х годов эти территории действительно являются предметом интереса инвесторов, но в отсутствие должного регулирования девелоперы, ориентированные на максимизацию прибыли, скорее разрушают историческую среду, чем наоборот. Бум девелопмента в сочетании с советскими градостроительными нормативами, ориентированными на экстенсивное освоение с нуля, приводит к тому, что новое строительство в исторических центрах ведет к постепенной утрате исторической застройки и важных средовых характеристик [Стадников, 2019]. Одновременно с активным новым строительством происходит обветшание исторической застройки.
Долгое время государство, формируя политику работы с историческими территориями, ориентировалось на отдельные объекты, а не на среду. При этом совокупность ограничений фактически лишала собственника возможности капитализировать актив и превращала его в обременение. Причина — советский подход, не рассчитанный на участие частных агентов, на адаптацию и развитие. В советское время государство было тем единственным агентом, который планирует развитие, инвестирует и строит. Оно же распределяло население и наполняло территорию сервисами исходя из установленных нормативов. В рыночной же среде появилось множество агентов развития: органы власти, девелоперы, бизнес, горожане. Поэтому для управления развитием нужно выстраивать систему стимулов и ограничений, базирующуюся на понимании выгод этих агентов, их ресурсов и ниш, которые они могут занять.
Сегодня российское законодательство об охране объектов культурного наследия постепенно переходит от понимания исторических центров как «коллекции» отдельных памятников к осознанию ценности самой среды. Появившийся в законодательстве об охране объектов культурного наследия в 2012 г. инструмент «историческое поселение», а также изменения Градостроительного кодекса в части особенностей установления градостроительных регламентов в исторических поселениях — это первые составляющие комплексного подхода к таким территориям. Следующий шаг — выработка мер стимулирования их развития.
Данная статья состоит из трех разделов. Первый посвящен вопросу «полезных свойств» исторической среды. Теория городской морфологии [Kropf, 2009; Oliviera, 2018] позволяет понять, как связаны отдельные параметры городской среды с характером происходящих в ней процессов [Marcus, 2017; Bobkova, 2019; Araldi, 2019]. Понимание того, как устроена эта взаимосвязь, создает предпосылки для более системной оценки последствий трансформации исторической среды.
Во втором разделе наше внимание обращено к тому, как принципы устойчивого развития и коллаборативного управления находят отражение в зарубежных подходах ревитализации исторических центров. Для этого мы представляем обзор исследований в этой области. Мы обращаемся также к исследованиям опыта стран Центральной и Восточной Европы [Sýkora, Bouzarovski, 2012; Hlaváček et al., 2016], чтобы посмотреть на проблемы, с которыми сталкиваются постсоветские города в процессе развития застроенных территорий, и на то, как меняются практики управления в условиях трансформации институтов и становления рынков.
Третий раздел посвящен прикладному исследованию исторических центров российских городов. На примере центра Самары мы разбираем ключевые проблемы, с которыми сталкиваются эти территории сегодня, их причины и препятствия для развития, существующие в современной институциональной среде. Выбор Самары в качестве кейса объясняется, во-первых, тем, что в городе сохранилось историческое ядро с характерной планировкой и застройкой, сочетанием административных и жилых функций. Во-вторых, процессы, происходящие в историческом центре города в последние десятилетия, в той или иной мере характерны для многих крупных российских городов. Это позволяет оценить последствия и эффекты распростаненных сегодня практик.
В статье мы опираемся на опыт работы с историческим центром Самары, а также на исследование, проведенное в рамках выпускной квалификационной работы и посвященное подходам к оценке экономических эффектов развития исторических территорий [Карасельникова, 2018].
Методология исследования включает в себя качественный анализ документов, анализ градостроительных практик, методы пространственного анализа.






Дискуссии об объектах исторического наследия часто ведутся в категориях общественного блага и провалов рынка [Manson, 2005; Benesch et al., 2015]. Именно несоответствием между социальными и частными выгодами объясняется необходимость вмешательства публичной власти [Coase, 1960; Chau et al., 2018]. Например, установка требований охраны объектов наследия и введение системы льгот и поощрений для тех, кто занимается реставрацией исторических зданий. Нам представляется, что эту оптику можно применить не к отдельным объектам, а к среде в целом. Это позволит перейти к более комплексной оценке эффектов и стимулов, необходимой как для правильного понимания существующих проблем, так и для пересмотра подходов к развитию территорий.
Положительные характеристики исторической среды давно обсуждаются в работах американских авторов. Так, Джейн Джейкобс утверждает, что территории, сформированные более старыми небольшими зданиями небольшого размера, лучше новых районов жилой застройки с точки зрения их жизнеспособности, адаптивности, влияния на социально-экономические показатели [Jacobs, 1961]. Сегодня эти тезисы проверяются в эмпирических исследованиях [Older, Smaller, Better…, 2014], а полученные выводы ложатся в основу политик ревитализации и градорегулирования [Meeks, Murphy, 2016].
Далее мы обращаемся к теории городской морфологии (Urban Morphology) [Oliveira, 2018], чтобы расширить понимание полезных свойств объемно-пространственной формы исторической среды.
Материальной составляющей «городской формы» выступают здания, земельные участки, кварталы, улично-дорожная сеть — их комбинации, размер, пропорции, связность. Нематериальной — те процессы, которые в этой среде происходят. С одной стороны, физическая среда формируется под воздействием пространства социального (как прошлого, так и настоящего). С другой стороны, пространственные характеристики территории могут влиять на те социальные и экономические процессы, которые на ней происходят [Kropf, 2009].
Сегодня некоторые исследователи занимаются выявлением этих взаимосвязей и эффектов. Например, лаборатория “Spatial Morphology Groupˮ изучает, как физические параметры среды определяют набор действий, которые можно в этой среде совершить — аффорданс среды. Их текущее исследование посвящено взаимосвязи системы межевания (характеристик земельных участков) и экономической активности [Bobkova et al., 2019]. Один из основателей лаборатории, Ларс Маркус, ввел понятие «пространственный капитал» [Marcus, 2010; 2017]. По его мнению, разные типы среды (конфигурации параметров) обладают разным потенциалом, адаптивностью к изменениям, производительностью и способностью аккумулировать внутри себя те или иные функции. Другое исследование, посвященное подходам к оценке влияния морфологии на пространственное распределение ритейла, проводится лабораторией ESPACE на примере французских городов [Araldi, 2019].
Если обобщить, набор значимых параметров включает в себя (1) связность улично-дорожной сети, (2) размер и конфигурацию кварталов, (3) процент застроенности и процент периметра квартала, занятый застройкой, (4) плотность застройки, (5) размер и конфигурацию земельных участков, (6) этажность зданий и их ориентацию относительно улиц и т.д.
Исторические территории, сформированные эволюционно, зачастую обладают тем набором пространственных характеристик, ценность которых сегодня подчеркивается теоретиками и практиками: (1) высокая доступность и связность, (2) небольшие кварталы правильной формы, (3) низкая или средняя этажность, (4) периметральное расположение застройки, (5) размеры землепользования, задаваемые парцеллярной структурой [Стадников, 2010; Bobkova et al., 2019]. В совокупности с центральным положением территорий они создают предпосылки для наполнения функциями, стрит-ритейлом, развития малого и среднего бизнеса [Araldi, 2019; SMOG…]. Такая среда соответствует основным принципам актуальных сегодня концепций нового урбанизма [Principles…], компактного города [Ahlfedlt, Pietrostefani, 2017] и устойчивого развития.
Обращаясь к институциональной теории, можно отнести совокупность полезных характеристик среды к категории общественного блага и посмотреть на происходящие процессы через призму «трагедии общин» [Hardin, 1968]. Характеристики городской среды напрямую зависят от множества решений отдельных собственников. Ведя строительство, каждый из девелоперов преследует цель максимизации своей краткосрочной прибыли, вводя большие объемы. Один высотный дом не особенно ухудшает качества исторической среды. Его расположение в историческом центре и положительные характеристики окружающей среды лишь увеличивают стоимость квадратного метра. Но в случае, когда каждый из застройщиков возведет по дому, мы столкнемся с существенным изменением параметров среды, и в долгосрочной перспективе ее полезные свойства будут исчерпаны.
Когда агенты при принятии решений не учитывают их последствия для остальных игроков, возникают внешние эффекты — величина выгод или издержек, которые не учитываются в системе цен [Coase, 1960]. Выше мы приводили пример исключительно с девелоперами, но в пространстве города круг «игроков» значительно шире — это и горожане, и бизнес, и администрация. Отрицательные внешние эффекты включают в себя также их потери и недополученные выгоды.
Считается, что решение описанных проблем лежит в области регулирования. В городе ключевыми инструментами регулирования являются документы правового зонирования и охранные регламенты. Они специфицируют права собственников земельных участков, позволяя тем самым учесть внешние эффекты. Другой способ учета внешних эффектов — наложение санкций на тех, кто производит отрицательные экстерналии, или предоставление поддержки тем, кто производит положительные. Осознание ценности средовых характеристик критически важно для нас, если мы говорим об управлении развитием территории. Взгляд на эти ценности не только с позиции историко-архитектурной, но также с экономической и планировочной позволяет их использовать и поддерживать.
С полной версией текста можно ознакомиться на сайте журнала.